Специально для «Центра коммерческой недвижимости «DREAM estate»
/ спрос и предложение
Посткризисный период становления рынка качественных торговых площадей ознаменован полным отсутствием ввода новых площадей, за 2009-2010 гг. предложение увеличилось лишь на 2%. Предшествовал этому затишью бурный рост в 2005-2008 гг., когда объем предложения на рынке торговых центров ежегодно прирастал на 35-60%. По итогам 2010 года общая площадь торговых центров Курска составила порядка 335 тыс. кв. м. В обзор не попали микрорайонные торговые центры, мебельные центры и объекты, используемые исключительно для нужд собственника.
Основной объем торговых площадей сконцентрирован в Центральном округе (ЦО) Курска, при этом западная его часть с 2006 по 2008 год развивалась наиболее динамично, увеличив свою долю в округе с 0% до 25%. В 2008 году в ЦО были введены в эксплуатацию два крупнейших на данный момент торговых центра общей площадью по 50 тыс. кв. м каждый. Объем предложения в Сеймском округе прирос на 35% в 2006 году, после чего новых объектов в этом округе не возводилось.
Прирост предложения качественных торговых площадей генерируют преимущественно крупные окружные центры. Так за 2008 год объем предложения площадей окружных ТЦ прирос на 24%, увеличив свою долю в общем предложении с 60 до 72%.
Доля вакантных площадей после кризисного всплеска постепенно снижается, составив в 2010 г. порядка 12% против 18% в 2009 г.
Рис. 1. Динамика ввода площадей торговых центров
Рис. 2. Динамика ввода площадей ТЦ в разрезе городских округов
Рис. 3. Динамика ввода площадей ТЦ в разрезе их масштаба
/ ставки аренды
Традиционно самые высокие ставки запрашивают владельцы объектов, расположенных в Центральном округе. 2008 год, несмотря на предкризисное состояние экономики, показал незначительный рост среднерыночной ставки. В первую очередь это объясняется вводом значительного объема новых торговых площадей с несколько завышенными ставками, а во-вторых с упорным нежеланием собственников ставки снижать. В итоге данные обстоятельства стимулировали рост доли вакантных площадей с 10 до 18% при высокой ротации арендаторов.
В 2010 среднерыночная ставка просела на 5%, ставки в ТЦ центра Центрального округа упали на 8%, в Сеймском округе снизились на символический 1%, а на западе ЦО наметился перелом, о чем говорит 5% рост ставок. Теоретически, в 2010 году можно было арендовать торговую площадь в окружном ТЦ по ставкам от 300 до 3000 руб./кв. м при средней – 1440 руб./кв. м. В районном ТЦ ставки значительно ниже – от 250 до 1500 руб./кв. м при средней – 580 руб./кв. м. Наиболее интересные площади сдавались на особых условиях по более высоким ставкам.
Рис. 4. Динамика изменения ставок аренды по городским округам
Рис. 5. Динамика изменения ставок аренды в зависимости от масштаба ТЦ
/ прогноз
В 2011-2012 гг. ожидается некоторое пробуждение рынка, ежегодный прирост новых площадей с учетом объявленных проектов может составить от 5 до 10%. Следует ожидать неминуемого роста ставок аренды. Вызвано это в первую очередь снижением доли вакантных площадей, даже больше отсутствием интересных для развития бизнеса свободных площадей, а так же низкими темпами роста предложения и самое главное ожиданием восстановления экономики. В случае дальнейшей стабилизации экономической ситуации в стране, ближайшие два года можно ожидать роста арендных ставок в среднем на уровне 6-8%.
Следует отметить низкий уровень конкуренции на рынке. Рынком управляют три крупных девелопера, в их собственности находится порядка 60% всех площадей представленных на рынке и это самые популярные торговые центры в городе.
